PropTech: Обзор индустрии недвижимости в IT

Введение в PropTech

Что такое PropTech?

PropTech (property technology) - область, связанная с использованием технологий в сфере недвижимости. Это включает в себя стартапы и новые компании, которые предлагают инновационные продукты и услуги в недвижимости, включая: планирование, строительство, оценку, управление, аренду, покупку и продажу недвижимости.

История развития PropTech

• Ранний период: В это время доминировала традиционная недвижимость. С 2000 года началось внедрение технологий.
• Рост: С 2005 года начался рост онлайн платформ и мобильных приложений в сфере недвижимости.
• Зрелость: С 2015 года активно развиваются технологии IoT и умных домов, а с 2020 года - ИИ и большие данные.

Словарь терминов

• Автоматизированная оценка недвижимости: Использование алгоритмов для анализа данных о рынке недвижимости и быстрого определения стоимости объекта.
• Цифровые двойники: Создание виртуальных копий реальных зданий для анализа данных, управления активами и симуляции различных сценариев.
• Моделирование информации о здании (BIM): Процесс создания и управления цифровыми представлениями физических и функциональных характеристик зданий.
• Технологии для сделок с недвижимостью: Разработка платформ и инструментов, которые упрощают процесс покупки, продажи или аренды недвижимости.
• Умные контракты для аренды: Применение блокчейн-технологий для автоматизации исполнения договоров аренды и других сделок с недвижимостью.
• Управление жилым пространством: Системы, позволяющие управлять жилыми комплексами, отслеживать запросы жильцов, управлять заявками на ремонт и обслуживание.
• Пространственный анализ: Использование географических данных для анализа рынка недвижимости, планирования застройки и определения ценности объектов.
• Технологии для работы с арендаторами: Разработка приложений и платформ, которые помогают владельцам недвижимости взаимодействовать с арендаторами, обрабатывать платежи и управлять контрактами.
• Расширенная и виртуальная реальность для недвижимости: Использование VR и AR для демонстрации объектов недвижимости, планирования интерьеров и визуализации будущих проектов.
• Умные города и умные здания: Интеграция технологий в инфраструктуру городов и зданий для повышения их эффективности, комфорта и устойчивости.

Основные технологии и инструменты в PropTech

Искусственный интеллект и машинное обучение

Искусственный интеллект и машинное обучение применяются для автоматизации рутинных процессов, предсказания цен на недвижимость и анализа клиентского поведения. Они увеличивают эффективность работы и позволяют осуществлять более точный подбор недвижимости под нужды клиентов.

• Автоматизация процессов: Алгоритмы машинного обучения могут автоматически сортировать объявления, оценивать стоимость объектов и анализировать поведение пользователей.
• Точные прогнозы: Использование алгоритмов регрессионного анализа и деревьев решений для предсказания цен на недвижимость.

Технические детали:

Использование Python библиотек как TensorFlow и scikit-learn для разработки и тренировки моделей. Системы должны быть способны обрабатывать большие объемы данных в реальном времени.

Блокчейн

Блокчейн может быть использован для обеспечения прозрачности и безопасности сделок с недвижимостью. Эта технология упрощает проведение аудита и снижает риск мошенничества.

• Прозрачность: Сделки записываются в блокчейн и публично доступны.
• Безопасность: Распределенная структура данных устойчива к хакерским атакам.

Технические детали:

Использование технологий как Ethereum для создания смарт контрактов. Реализация API для интеграции с существующими системами учета.

Виртуальная и дополненная реальность

VR и AR технологии позволяют проводить виртуальные показы объектов недвижимости, что экономит время и ресурсы как покупателей, так и продавцов.

• Виртуальные туры: Снижение затрат на показы недвижимости.
• Интерактивность: Пользователи могут в реальном времени редактировать интерьеры в VR.

Технические детали:

Создание 3D моделей интерьеров с использованием Unity или Unreal Engine. Интеграция с мобильными приложениями через SDK.

Интернет вещей (IoT)

Сенсоры и умные системы, входящие в состав "интернета вещей", применяются для автоматизации управления зданиями и улучшения жизни жителей.

• Автоматизация: Управление освещением, отоплением и другими системами.
• Мониторинг: Сбор данных о состоянии объекта для дальнейшего анализа.

Технические детали:

Использование MQTT или CoAP протоколов для обмена данными между устройствами. Разработка управляющего ПО на языках Python или JavaScript.

Big Data и аналитика

Сбор и анализ больших объемов данных позволяют эффективнее управлять недвижимостью, оптимизировать расходы и прогнозировать требования рынка.

• Оптимизация: Анализ данных для определения оптимальных цен и стратегий продвижения.
• Прогнозирование: Использование данных для анализа рыночных трендов.

Технические детали:

Применение инструментов аналитики как Hadoop и Spark для обработки больших объемов данных. Визуализация с использованием Tableau или Power BI.

Каждая из этих технологий внедряется с учетом конкретных задач бизнеса и требований к безопасности данных.

Ключевые игроки и продукты в PropTech

Redfin

• Описание: Redfin использует технологии для упрощения процесса покупки и продажи домов.
• Продукты: RedfinNow, Redfin Mortgage и другие.

WeWork

• Описание: Хоть и специализируется на совместных рабочих пространствах, WeWork является значимым игроком в PropTech.
• Продукты: WeWork On Demand, WeWork All Access.

OpenDoor

• Описание: OpenDoor преобразует традиционный опыт покупки дома, делая процесс более цифровым и удобным.
• Продукты: OpenDoor Buy/Sell.

Matterport

• Описание: Специализируется на создании 3D-моделей для недвижимости, что делает её ключевым игроком в области VR.
• Продукты: Камеры Matterport Pro, Matterport Cloud.

Compass

• Описание: Compass стремится сделать процесс покупки и продажи недвижимости более удобным и персонализированным.
• Продукты: Compass Concierge, Compass Bridge Loans.

Procore

• Описание: Procore предлагает платформу для управления строительными проектами, что оптимизирует работу в этом секторе.
• Продукты: список продуктов Procore.

Buildium

• Описание:  Решение для управления имуществом и ориентирована на средних и мелких владельцев недвижимости.
• Продукты:  ссылка

VTS

• Описание: VTS помогает владельцам коммерческой недвижимости управлять арендными операциями и активами.
• Продукты: VTS Platform, VTS Data и другие.

RealPage

• Описание: RealPage предоставляет ПО для управления недвижимостью, ориентированное на многоквартирные и одноквартирные дома.
• Сайт

Airbnb

• Описание: Airbnb  революционизировал рынок краткосрочной аренды, делая его доступным для массового пользователя.
• Сайт

Booking.com

• Описание: Один из крупнейших онлайн сервисов по бронированию отелей и других видов недвижимости.
• Продукты: Система поиска и бронирования, программы лояльности, сервисы для бизнеса.

Zillow

• Описание: Zillow доминирует на рынке онлайн недвижимости в США, предлагая объявления, оценки стоимости и другие услуги.
• Сайт

Особенности разработки в PropTech домене

Безопасность данных

Шифрование данных

Широко юзаются алгоритмы шифрования AES (Advanced Encryption Standard) или RSA (Rivest–Shamir–Adleman) для защиты данных на этапе хранения и передачи. Например, AES-256 часто применяется для шифрования баз данных, а TLS/SSL — для шифрования данных в процессе их передачи.

Сессионные ключи и хеширование паролей

Хеширование паролей через алгоритмы типа bcrypt или Argon2 является общепринятой практикой. Это помогает убедиться, что даже в случае утечки базы данных пароли будут бесполезны без соответствующего ключа. Сессионные ключи также используются для временной идентификации пользователей при взаимодействии с системой.

Стандарты соответствия

В зависимости от региона, в котором предоставляются услуги, системы PropTech могут быть обязаны соответствовать стандартам данных типа GDPR в Европе или CCPA в Калифорнии. Это подразумевает не только шифрование данных, но и их анонимизацию, а также возможность для пользователей удалять или экспортировать свои данные.

Двухфакторная аутентификация (2FA)

Этот метод используется для усиления защиты аккаунтов пользователей. Помимо пароля, требуется второй метод верификации, чаще всего это временный код, отправленный на мобильный телефон пользователя или сгенерированный через приложение для 2FA.

Доступ на основе ролей (RBAC)

В PropTech системах часто имеются разные уровни доступа, например, для агентов по продажам, менеджеров и администраторов. Для этого обычно используют модель RBAC (Role-Based Access Control), которая позволяет гибко управлять доступом к различным частям системы.

Интеграция с другими системами

API

Важным аспектом разработки в PropTech есть интеграция с другими платформами и сервисами. Для этого юзаются API (Application Programming Interface), которые позволяют двум разным системам общаться друг с другом. RESTful API самый популярный выбором, но в некоторых случаях могут использоваться и другие протоколы, например, GraphQL.

Webhooks для событий в реальном времени

Вебхуки позволяют отправлять уведомления друг другу при определенных событиях. Это упрощает процесс автоматического обновления данных между разными системами и позволяет создать интерактивные сервисы.

OAuth2 для безопасной авторизации

Для интеграции с сервисами, которые требуют доступ к конфиденциальным данным пользователя (например, банковским учетным записям или социальным сетям), часто используется протокол OAuth2. Это позволяет пользователям предоставить ограниченный доступ к своим данным без необходимости раскрывать логин и пароль.

Контейнеризация и микросервисы

Когда речь идет о больших и сложных системах, контейнеризация и микросервисная архитектура помогут облегчить процесс интеграции. Микросервисы позволяют разделить логику на меньшие, независимые части, что упрощает разработку, тестирование и деплой.

Мобильная адаптация

Адаптация под разные платформы

В эпоху смартфонов и мобильного интернета, "реактивный дизайн" стал не желательным, а неотъемлемым атрибутом современного веб-приложения. Это подразумевает разработку интерфейса таким образом, чтобы он корректно отображался и функционировал на различных устройствах.

Native vs. Cross-Platform

Когда речь идет о разработке мобильных приложений, важным вопросом есть выбор между нативной разработкой отдельно для iOS и Android и кроссплатформенными решениями к примеру: React Native, Xamarin или Flutter. Нативная разработка часто предоставляет лучшую производительность и доступ к специфическим функциям ОС, но влечет за собой выше затраты на разработку и поддержку. Кроссплатформенные решения могут быть более экономичными, но могут иметь ограничения в доступе к нативным функциям.

Офлайн доступ

В PropTech могут возникать сценарии, когда пользователю необходим доступ к данным или функциональности приложения в офлайн режиме. В этом случае используются технологии кеширования и локального хранения данных, такие как IndexedDB, Service Workers или локальные бд на устройстве.

Push уведомления

Push уведомления становятся все более популярными для вовлечения пользователей и предоставления актуальной информации в реальном времени. Для их реализации могут использоваться нативные возможности ОС или сторонние сервисы, к примеру Firebase Cloud Messaging.

Геолокационные сервисы

GPS и Wi-Fi позиционирование

Для точного определения местоположения объектов недвижимости и пользователей применяются к примеру, GPS и Wi-Fi позиционирование. GPS обеспечивает хорошую точность, но может быть ограничен внутри зданий, тогда как Wi-Fi позиционирование может дополнять GPS в таких условиях.

Геофенсинг

Эта технология позволяет устанавливать виртуальные границы в определенных географических зонах. Когда объект или пользователь пересекает такую границу, это может триггерить определенные действия или уведомления. Например, это может быть полезно для автоматизации управления свойствами или безопасности.

Картографические API

API, такие, как Google Maps, широко используются для интеграции маппинга и других геолокационных сервисов в приложения. Они предоставляют функциональные возможности для визуализации объектов недвижимости, маршрутов и другой географической информации.

Indoor Mapping

Indoor Mapping становится более актуальным, особенно для больших коммерческих и жилых комплексов. С его помощью можно, например, оптимизировать управление энергоресурсами или обеспечить навигацию внутри здания.

Геоаналитика

Анализ геоданных может предоставить ценные инсайты для компаний PropTech. Это может включать в себя анализ трафика, плотности населения или даже климатических условий, чтобы оптимизировать управление объектами или предсказать тенденции рынка.

Геолокационные сервисы в PropTech не просто добавляют "хороший функционал", они часто являются критическими для операций, аналитики и улучшения пользовательского опыта. Эти технологии требуют особого внимания при разработке, так как они влияют на производительность, безопасность и точность приложения.

Управление жизненным циклом

Asset Tracking

Одной из ключевых задач в PropTech является отслеживание и управление жизненным циклом активов, будь то здания, арендуемое пространство или оборудование. Технологии отслеживания активов, такие как RFID и IoT-сенсоры, позволяют в реальном времени собирать данные о состоянии активов, их использовании и расположении.

Building Information Modeling (BIM)

BIM представляет собой 3D-моделирование зданий, которое может быть использовано для эффективного управления всеми аспектами жизненного цикла здания. Это помогает в планировании обслуживания, реновации и даже сноса зданий.

Predictive maintenance

Применение машинного обучения и аналитики для прогнозирования потребности в обслуживании активов. Системы могут автоматически определять, когда и какие элементы зданий или оборудования нуждаются в техническом обслуживании или замене.

Energy Management Systems

Системы управления энергией помогают оптимизировать потребление энергии в зданиях. Это включает в себя автоматизированные системы для управления освещением, кондиционированием воздуха и другими системами.

Compliance tracking

В области управления активами особенно важно соблюдение различных регуляторных норм и стандартов. Специализированные программные решения могут автоматизировать процесс сбора и хранения данных для доказательства соблюдения законодательства.

Регуляции

Управление цепочками поставок и логистикой в PropTech не просто вопрос оптимизации текущих операций. Это требует глубокой интеграции с другими системами, использование данных для прогнозирования и автоматизации, а также постоянный мониторинг и адаптация к изменяющимся условиям. 

Соблюдение законов и стандартов

В индустрии существуют регуляторные нормы, включая землеустройство, строительные кодексы и стандарты безопасности. Поэтому важно, чтобы проектировали так, чтобы легко адаптироваться к меняющимся законодательным требованиям.

Аудит и отчетность

Системы должны предоставлять механизмы для подробного аудита и отчетности для удовлетворения требований регуляторов. Это может включать в себя функциональность для автоматической генерации отчетов и документации.

Шифрование и защита данных

Требования как правило, задают планку уровня безопасности данных. Это может означать использование продвинутых методов шифрования и других технологий для обеспечения конфиденциальности и целостности данных.

Управление версиями и обновлениями

В условиях постоянного изменения законодательства системы должны быть гибкими в управлении версиями и обновлениями, чтобы соответствовать новым или измененным требованиям.

Цепочки поставок и логистика

Автоматизация процессов

В PropTech, особенно в секторах, связанных со строительством и управлением имуществом, управление цепочкой поставок и логистикой критически важно. Здесь можно использовать автоматизированные системы для отслеживания заказов, управления инвентарем и оптимизации распределения ресурсов.

Real-Time Tracking

Использование Real-Time Tracking для отслеживания движения материалов, оборудования и транспортных средств позволяет не только повысить эффективность, но и предотвратить потери и задержки.

Блокчейн и смарт-контракты

Возможность применения блокчейн технологии для обеспечения прозрачности и безопасности в сделках. Смарт-контракты могут автоматизировать и упростить множество процедур, связанных с закупками и поставками.

Интеграция с ERP-системами

Часто в PropTech требуется интеграция с уже существующими системами управления ресурсами предприятия (ERP). Это необходимо для обеспечения согласованного потока данных между различными подразделениями и партнерами.

Predictive Analytics

Использование предиктивной аналитики для прогнозирования потребностей в материалах, определения оптимальных маршрутов доставки и даже предсказания возможных сбоев в цепочке поставок.

Тенденции и будущее в PropTech

Искусственный интеллект и машинное обучение в PropTech

Искусственный интеллект (ИИ) и машинное обучение (МО) становятся все более значемым в области PropTech, и вот почему:

Аналитика данных

Данные связанные с недвижимостью — от цен и предложений до паттернов поведения пользователей — теперь могут быть анализированы с использованием ИИ. Это позволяет компаниям прогнозировать тренды рынка, оценить стоимость активов и даже предсказать возможные поломки или необходимость техобслуживания.

Автоматизация процессов

Роботизированные процессы, управляемые ИИ, начинают занимать ключевые позиции в управлении недвижимостью. Например, автоматизация процессов учета и сбора арендной платы, управление энергопотреблением в зданиях и даже автоматическое распределение ресурсов на стройплощадках.

Личный опыт пользователя

Использование машинного обучения для анализа поведения и предпочтений клиентов может дать ценную информацию для создания более персонализированных и эффективных продуктов или услуг.

Smart контракты

МО и ИИ могут быть интегрированы в смарт-контракты для автоматического исполнения условий контракта на основе анализа данных в реальном времени.

Юридические и этические вопросы

Такая степень автоматизации и применение алгоритмов для принятия решений влекут за собой необходимость строгого соответствия законодательству в области данных, а также этическим нормам.

Таким образом, ИИ и МО представляют собой не только большие возможности для инноваций в PropTech, но и новые сложности, такие как необходимость обеспечения безопасности данных, учет этических аспектов и соответствие требованиям регуляторов.

Internet of Things

Интернет вещей (Internet of Things, IoT) внедряется в индустрию недвижимости на различных уровнях, и эта тенденция, по всей видимости, будет только усиливаться. Вот ключевые аспекты, на которые стоит обратить внимание:

Умные здания

IoT технологии позволяют зданиям "понимать" и "реагировать" на поведение своих жителей. Системы управления климатом, освещением, и даже доступом могут быть автоматизированы для повышения комфорта и эффективности.

Энергоэффективность

Сенсоры и устройства могут автоматически регулировать потребление энергии в зависимости от ряда параметров, таких как занятость здания или времени суток, что помогает значительно снизить затраты.

Безопасность

IoT устройства, такие как камеры безопасности, датчики движения и системы управления доступом, добавляют дополнительный уровень безопасности, позволяя мониторить и контролировать здание в реальном времени.

Управление активами

С помощью IoT, управляющие активами могут получать непосредственную, реальную информацию о состоянии различных систем и устройств, что позволяет прогнозировать необходимость обслуживания или замены.

Интеграция данных

Один из челенджев — это интеграция больших массивов данных от различных устройств и систем в единую, легко управляемую платформу.

Вопросы регуляции

Как и в случае с ИИ и машинным обучением, применение IoT технологий требует строгое соблюдение законов и регуляций по обработке и хранению данных.

Влияние IoT на PropTech нельзя переоценить: это технология, которая открывает новые возможности для автоматизации, эффективности и комфорта, но также предъявляет серьезные требования к безопасности и соответствию регулятивным нормам. Кстати, многие не знают, но в аббревиатуре IoT S - означает security 😊.

Виртуальная и дополненная реальность

Виртуальная и дополненная реальность являются важными технологическими тенденциями, которые начинают активно проникать в сферу PropTech. Они обещают революционизировать способы взаимодействия между покупателями, продавцами и объектами недвижимости.

Ожидается, что VR и AR станут стандартом для виртуальных просмотров недвижимости, позволяя пользователю погрузиться в пространство, которое он рассматривает для покупки или аренды.

С ростом мощности оборудования и оптимизацией программного обеспечения, качество и детализация виртуальных туров будут улучшаться.

Влияние на разработку ПО

• Со стороны разработки, это создает потребность в более сложных алгоритмах для создания и отображения 3D-моделей, а также в интеграции с другими системами (например, системами управления недвижимостью).
• Возрастают требования к безопасности данных: информация о внутреннем устройстве объектов становится более доступной, что создает риски.

Основные направления развития

• Кроме просмотров недвижимости, другие потенциальные применения включают в себя тренировочные программы для агентов по недвижимости, дополненную реальность для дизайна интерьеров и даже "умные" дома, управляемые с помощью AR-интерфейсов.

Таким образом, виртуальная и дополненная реальность открывают новые горизонты для индустрии PropTech, но также предъявляют новые требования и вызовы перед разработчиками.

Blockchain

• В ближайшие годы ожидается увеличение использования блокчейн для проведения сделок с недвижимостью, регистрации прав собственности и даже для управления "умными" зданиями.
• Блокчейн может стать основой для децентрализованных рынков недвижимости, что уменьшит зависимость от центральных посредников типа агентств или платформ онлайн букинга.

Влияние на разработку ПО

• Разработка под блокчейн предполагает не только освоение самой технологии, но и учет особенностей регулирования в разных юрисдикциях. Вопросы регулирования расскрыли выше.
• Интеграция блокчейн с существующими системами управления недвижимостью и платежными средствами также сложная задача, требующая высокой квалификации.

Основные направления развития

• "Смарт-контракты" могут автоматизировать многие процессы, такие как платежи, подписание договоров и даже автоматическое исполнение условий договора. Например, передача прав собственности после оплаты.
• Технология может быть использована для создания токенизированных активов, что позволит инвесторам более легко и быстро покупать и продавать доли в объектах недвижимости.

Sustainability и экологичность

Тенденции таковы, что больше строительных проектов будут ориентированы на устойчивость, включая использование экологически чистых материалов и энергосберегающих технологий.

"Зелёные" инвестиции в недвижимость увеличиваются, с появлением стандартов и сертификатов, подтверждающих уровень экологичности объекта.

Влияние на разработку ПО

• Разработка ПО для управления энергопотреблением, мониторинга выбросов и утилизации отходов становится актуальной задачей.
• Интеграция систем управления зданием (BMS) с другими экологически ориентированными технологиями, такими как системы сбора и переработки дождевой воды или солнечные панели, требует внимания к деталям и высокой квалификации разработчиков.

Основные направления развития

• Датчики и IoT устройства для мониторинга экологических параметров внутри и вокруг зданий.
• Использование искусственного интеллекта для оптимизации энергопотребления и ресурсоемкости зданий.

Заключение

Процесс трансформации в индустрии недвижимости набирает обороты, и PropTech стоит в центре этих изменений. От использования искусственного интеллекта и машинного обучения для анализа и предсказания тенденций рынка до применения интернета вещей для повышения уровня комфорта и безопасности, технологии революционизируют способы, которыми мы покупаем, продаем и управляем недвижимостью.

Тем не менее, есть и ряд технических и регулятивных проблем. Проблемы безопасности данных, интеграция с существующими системами, мобильная адаптация и устойчивость остаются важными вопросами, на которые разработчики должны найти ответы. Тенденции, такие как искусственный интеллект, интернет вещей, виртуальная и дополненная реальность, блокчейн, а также устойчивость и экологичность, скорее всего, будут доминировать в этой области в ближайшие годы, предоставляя разработчикам новые вызовы и возможности.